종부세 개편 확정 — 시가 20억까지 면제, 40억부터 세금 2배 총정리

종부세 개편, 3줄로 먼저 봅니다

종부세 개편은 보유세는 강화하고 거래세는 풀어주는 구조입니다. 집을 오래 쥐고만 있는 사람에게는 불리하게, 실제로 살고 있는 사람에게는 유리하게 설계됐습니다.

정부는 이번 개편으로 2031년까지 세수가 3조4000억원 이상 늘어날 것으로 전망했습니다. 내년 기준 과세 대상은 상위 2% 수준인 약 36만호로, 서울과 수도권에 집중될 전망입니다. 개편안은 부동산세제 합리화를 비롯해 잠재성장률 반등, 청년 지원, 지역균형, 공정 과세를 위한 12개 과제로 구성됐습니다.

기준은 ‘주택 수’가 아니라 ‘실거주’입니다

가장 크게 바뀐 부분이 기본공제입니다. 지금까지는 거주 여부와 상관없이 1세대 1주택이면 똑같이 12억원을 공제받았습니다. 앞으로는 실제로 그 집에 사는지에 따라 공제 금액이 갈립니다.

기본공제 차등화

• 거주용 1주택 — 공시가격 12억원 → 14억원 (시가 약 20억원)
• 비거주 1주택 — 공시가격 12억원 → 9억원

보유기간에 따라 주던 세액공제도 거주기간 기준으로 바뀝니다. 2027년에는 보유공제율과 거주공제율 중 높은 쪽을 적용하는 과도기를 거치고, 2028년부터는 거주공제로 완전히 전환됩니다. 고령자 공제까지 합친 세액공제 한도는 2027년 800만원, 2028년 600만원으로 묶입니다.

세 부담 상한도 전년도 세액의 150%에서 200%로 올라갑니다. 급격한 인상을 막아주던 방어선이 그만큼 느슨해진 셈입니다.

2028년 단일세율표 — 주택 수는 이제 의미 없습니다

2027년에는 1·2주택자의 일부 과세표준 구간 세율을 올리는 중간 단계를 거칩니다. 그리고 2028년부터 아래 단일세율표가 적용됩니다. 10억짜리 세 채를 가진 사람과 30억짜리 한 채를 가진 사람이 다른 세율표를 적용받던 문제를 없애겠다는 취지입니다.

6억~12억원 구간부터 세율이 1.0%에서 1.3%로 인상됩니다. 공정시장가액비율은 1세대 1주택자와 지방 2주택 이하 보유자가 70%, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 80%까지 올라갑니다.

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내 집은 얼마나 바뀔까 — 시가별 시뮬레이션

재정경제부가 공개한 60세·10년 거주 1세대 1주택자 기준 2028년 종부세 변화입니다. 같은 집이라도 살았느냐 아니냐로 결과가 완전히 달라집니다.

거주기간이 짧으면 감면 폭도 작아집니다. 50세이면서 2년만 거주한 1주택자의 경우 시가 30억원 주택은 227만5천원에서 190만1천원으로 줄지만, 35억원은 479만5천원에서 530만9천원으로, 50억원은 1134만7천원에서 1698만5천원으로 늘어납니다.

양도세는 풀어줍니다 — 단, ‘살았을 때만’

보유세를 조이는 대신 거래세는 완화합니다. 장기보유특별공제는 2027년 현행 체계를 유지하고, 2028년 보유·거주 공제를 혼용한 뒤, 2029년부터 실제 거주기간 중심으로 전환됩니다.

• 고가주택 양도세 거주공제 한도 신설 — 2028년 20억원, 2029년 10억원
• 1세대 1주택 거주자·10년 이상 장기거주자 기본공제 연 2500만원으로 10배 상향 (양도가액 30억원 이하)
• 이 경우 양도세가 최대 800만~900만원가량 줄어들 전망

매물이 잠기는 것을 막고 연착륙을 유도하겠다는 설계입니다. 다만 ‘똘똘한 한 채’ 전략은 사실상 ‘알맞은 한 채, 그리고 실제로 사는 집’ 전략으로 재편될 수밖에 없습니다.

기업·민생 지원도 함께 나왔습니다

성장 지원책으로 국내생산세액공제가 신설됩니다. 태양광발전·풍력발전·이차전지·반도체·핵심소재·AI로봇부품 6대 분야가 대상이며, 생산량 기준으로 소득세·법인세를 공제해 줍니다. 지방 우대 계수는 수도권 1.0, 비수도권 광역시 1.1, 기타 비수도권 1.3, 우대지역 1.5입니다. 적용기한은 2036년 12월 31일까지 10년이며 마지막 3년은 공제액이 점감됩니다.

민생 부문에서는 근로장려금의 소득요건과 최대 지급액이 확대되고, 월세 세액공제 대상 월세액 한도가 연 1000만원에서 1200만원으로 오릅니다. 배달 라이더 같은 인적용역 사업자의 원천징수세율은 3%에서 2%로 낮아집니다. 반면 하이브리드차 개별소비세 감면과 출산·혼인 세액공제는 올해 말로 종료됩니다. 정부는 전체 조세지출 241개 가운데 115개를 종료하거나 상시화·재설계하는 정비에도 착수합니다.

앞으로 어떻게 될까 — 시나리오 3가지

① 원안 통과 시나리오 — 정부안대로 국회를 통과하면 2027년 과도기를 거쳐 2028년 단일세율 체계가 자리 잡습니다. 실거주 여부가 자산 전략의 최우선 변수가 됩니다.

② 부분 수정 시나리오 — 조세 저항이 큰 세액공제 한도(2027년 800만원, 2028년 600만원)나 세부담 상한 200% 조정이 국회 심의 과정에서 완화될 가능성이 있습니다.

③ 전세시장 영향 시나리오 — 정부는 시가 20억원 미만이 과세 대상에서 빠지고 계약갱신청구권·전월세 상한제가 작동하고 있어 세금이 임차인에게 광범위하게 전가되지는 않을 것으로 봤습니다. 다만 장특공 개편으로 전월세 매물이 줄어들 수 있다는 지적은 계속 나오고 있습니다.

출처: 재정경제부 ‘2026년 세제개편안'(2026.08.03 세제발전심의위원회 의결)

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